Créditos hipotecarios: todo lo que hay que saber sobre las tasas de interés de las líneas lanzadas la última semana

Luego de una semana caliente en la que tres bancos se anunciaron en el mercado con nuevas líneas del crédito hipotecario: Hipotecario, Ciudad y Supervielle, son muchas las personas que analizan la posibilidad de solicitar un préstamo de este tipo. Ahora bien, existen preguntas latentes sobre las tasas de interés que ofrecen cada uno de ellos: ¿son altas o bajas?, ¿cómo se las puede entender en el contexto actual?

En el caso del Banco Hipotecario, el capital es ajustable por UVA, ya sea para compra, construcción, terminación o ampliación, y con una tasa nominal anual de 8,5%. Sin embargo, para los clientes con acreditación de haberes en el banco, las primeras 12 cuotas tienen una tasa de 4,25%, lo que significa una promoción del 50% en el primer año. Por su parte, la propuesta del Banco Ciudad también es de un capital ajustable por UVA, pero con una tasa de interés de 5,5%. Sin embargo, para quienes realicen una operación de compra de vivienda familiar, única y de ocupación permanente en la zona del microcentro la tasa de interés es del 3,5%.

El Banco Supervielle es la entidad privada que se sumó a los anuncios de otorgamiento de crédito hipotecario pero aún no comunicó los detalles y letra chica de su propuesta.

“Las tasas de interés son más altas que el resto de los países, algo entendible, porque la Argentina es más riesgosa. Es más caro conseguir financiamiento y es un país con menos estabilidad que otros”, explica Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, que lidera Hernán Lacunza, exministro de Economía, que aclara que, para analizar las tasas de interés que propusieron estos bancos es importante comparar con países que ofrecen créditos a unidades de valor indexadas, como Chile, Uruguay y Colombia (en el caso de la Argentina se trata de la UVA). Al mirar a estos países, asegura que tuvieron una tasa promedio de 4,75% y 7,5% en febrero, algo no tan distante de lo que actualmente se está ofreciendo en la Argentina. Al mismo tiempo, las tasas que pautan hoy los bancos en la Argentina, “pueden ser altas, al contemplar el nivel adquisitivo de la gente. Por eso, creo que esta ola de créditos no va a ser un boom, ya que para que la situación sea otra, tienen que mejorar los salarios”.

“Pienso que son auspiciosas, para los primeros créditos que salen, dado la coyuntura de que hace unos meses nos íbamos a la hiper”, señala Iván Kerr, quien fue secretario de Vivienda de la Nación y presidente del ProCreAr. Y asegura que durante los años de boom de crédito hipotecario UVA en la Argentina (entre el 2016 y 2018) las tasas eran similares: “Son más o menos las mismas que había en ese entonces. Siempre el Banco Hipotecario fue el que más alta tasa prestaba, luego entró el Banco Nación con una de 3,5% y se llevó todo”. Kerr opina que el hecho de si son altas o bajas lo determinará la demanda, ya que “si la gente se inscribe y es un boom, es porque la gente lo puede pagar”.

“Comparado con otros países, todavía estamos un poco arriba, pero es lógico. Chile presta al 3% anual fijo, a 30 años, pero hace 50 años que no tienen inflación de más de 10 puntos anuales”, señala Kerr y asegura que en la medida en que empiecen a animarse más bancos a dar líneas de crédito hipotecario “se provocará una sana competencia de los clientes y podrán empezar a bajar las tasas”. Además, explica que otro componente importante para poder bajarlas será el equilibrio económico “si se sigue en la agenda de estabilizar la macro, bajar la inflación, todo se traduce en ir bajando las tasas de interés de los créditos”.

Por su parte, el Licenciado Ergasto Riva, quien fue director general de Estadísticas en Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, opina que la tasa propuesta por el Banco Hipotecario es muy elevada, aunque la del Ciudad es “una buena tasa”, y asegura que “es lógico que los bancos tomen sus previsiones”.

Mariano Otálora, director de la Escuela Argentina de Finanzas Personales, explica que “una tasa del 3 o 4% es una tasa razonable, ya con una de 5 o 6 % estamos en una tasa que empieza a ser cara y ya arriba de 6% es carísima”. De todas formas, señala que “esto recién está comenzando, a medida que pase el tiempo, y también que la economía y los indicadores macroeconómicos empiecen a mejorar, entiendo que se podrá flexibilizar”.

¿Cómo fueron las tasas de interés cuando se lanzaron los créditos UVA en 2016?

Anteriormente, Rouco señalaba que las tasas pueden ser altas, si se tiene en cuenta el nivel adquisitivo de la gente. Explica que son similares a las que hubo durante el boom de créditos hipotecarios que tuvo lugar entre el 2016 y 2018, pero “lo diferente en ese momento era que el sueldo promedio en dólares era mucho más alto”. Y agrega: “Las tasas son importantes, pero son una variable secundaria, lo determinante está en los sueldos. Por eso creo que este es el primer paso de un proceso”.

Riva comparte la mirada de González Rouco, al comparar las tasas de interés que hubo entre el 2016 y 2018, cuando recién se lanzaban los créditos UVA. “Eran situaciones diferentes, primero porque en aquel momento fue un instrumento nuevo y, sobre todo, porque el salario en dólares era mucho más elevado; eso posibilitaba que más gente accediera”, reflexiona.

“El problema de la caída de los créditos hipotecarios UVA en el 2019 no fue el modelo o las tasas de interés, sino la inflación”, sostiene Kerr y explica que, si no hubiera una unidad de valor indexada (en ese caso la UVA) que va ajustando por inflación, el capital queda fijo, pero se pide una tasa de interés muy alta, por encima del 100%, lo que implica pagar una cuota altísima, a la que pocos pueden acceder.

Kerr considera que las familias que tomaron el crédito UVA en esos años no perdieron. “No eran propietarias y pudieron serlo a raíz de este préstamo. La inflación fue un descontrol y tuvieron que hacer un esfuerzo que les dolió. De todas maneras, en dólares, mantuvieron su valor y con la devaluación licuaron el capital que le deben al banco”, señala Kerr.

Nuevas esperanzas en el mercado inmobiliario

Ya son tres los bancos que salieron al mercado esta semana con nuevas líneas de este crédito, luego de que durante cinco años casi no existiera acceso a él en la Argentina. El primero en tomar el impulso fue el Banco Hipotecario el martes; el miércoles, antes de que termine el día, anunció su lanzamiento el Banco Ciudad y el jueves por la tarde, el Banco Supervielle.

“Es una muy buena noticia, cambia diametralmente la política de crédito que tuvieron los bancos durante los últimos cinco años, cuando habrían desterrado de su cartera de oferta el crédito hipotecario”, opina José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, y agrega: “Creo que esto era algo impensado en diciembre del año pasado, todo el rubro inmobiliario está muy entusiasmado y pendiente del tema. Son noticias alentadoras, ya que esto va a movilizar más la compra de vivienda. Pienso que cualquiera que estuviera planeándolo, viendo el mercado, descartaba la reaparición del crédito hipotecario en el 2024. Entró por la ventana y es una muy buena señal”.

Kerr comparte que es una buena noticia que empiece a volver el crédito: “Llegamos a los niveles más bajos históricos de acceso al crédito hipotecario de la Argentina, que representaba el 0,2 % del total del PBI, que es lo mismo que decir nada. El más bajo de la región, por debajo de Venezuela”. Además, señala que cree que rol del estado estará en ver cómo se incentiva la oferta de desarrolladores y constructores que puedan proveer productos para este segmento de la demanda que se generará.

“Son los primeros créditos hipotecarios que están saliendo después de mucho tiempo de que casi no haya. Existía, pero había poco”, señala Federico González Rouco quien recientemente escribió el libro El sueño de la casa propia, editado y publicado por Tejido Urbano, cuando el Banco Hipotecario se pronunció con la nueva línea de crédito este martes, y agregó: “Muchos bancos eran muy reacios a dar crédito hipotecario, ya que estaba muy latente la posibilidad de que el gobierno de Alberto Fernández modificara las condiciones, un tema que se discutía cada ciertos meses”. Explica que es un gran paso, ya que lo primero que tiene que pasar para que haya oferta de créditos en la Argentina es que haya bancos que quieran darlos, “ahora la macro tiene que acompañar”.