Alquiler: los contratos que hacen su ajuste en mayo tendrán un aumento récord

Los inquilinos que firmaron sus contratos de alquiler bajo la ley de alquileres en mayo de 2022 o 2023, se verán atravesados por un nuevo ajuste en el valor de sus departamentos este mes de mayo. Ya que, a pesar de que la normativa fue derogada luego de que entrara en vigencia -el 29 de diciembre de 2023- el DNU firmado por Javier Milei, todos los acuerdos firmados hasta el 18 octubre del 2023 mantienen las condiciones que establecía la ley: tres años de contrato y un ajuste anual actualizado por Índice de Contratos de Locación (ICL). Mientras que, a partir de esa fecha el ajuste es semestral por el índice Casa Propia por los cambios que se introdujeron a la ley hasta su derogación.

Esto significa que, el valor de los alquileres de los contratos de locación pactados a principio de mayo de 2022 y de 2023, sufrirán un incremento interanual del 221% (al 1° de mayo de 2024) según la última actualización del ICL, rompiendo un nuevo récord. En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $100.000, a partir de este mes deberá abonar $321.000, mientras que el que paga $200.000 pasará a abonar $642.000 por mes.

Un dato a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá de la fecha en la que fue firmado el contrato.

Además, cabe destacar que en el quinto mes del año también se ajustarán los acuerdos de alquiler que fueron pactados bajo la actualización de la ley - desde el 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023-. Estos se ajustan de forma semestral y en base al coeficiente Casa Propia, que en mayo será del 52,44%.

Por ejemplo, en noviembre de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $282.389, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de noviembre del 2023 bajo la ley, el 1° de mayo de 2024 debería empezar a pagar el aumento actualizado por Casa Propia de $430.476.

Pero también, los que fueron firmados luego de la derogación de la normativa, que lo harán dependiendo el índice y el lapso pactado entre las partes; el más utilizado es el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se ajusta directamente por inflación y de forma trimestral: un 51,54% si el contrato fue firmado en febrero de 2024.

Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $405.000 iniciado en febrero de 2024 que debe ajustarse en mayo, el último índice publicado por el Indec es de marzo 2024. En este caso, se usará el plazo de tres meses de enero de 2024 a marzo de 2024. Dado que la inflación acumulada en ese período fue de 51,54%, el valor a pagar pasaría a ser de $613.722,06 por mes.

¿Cómo se determina el aumento del precio del alquiler en los contratos vigentes bajo la ley ya derogada?

Propietarios e inquilinos deben consultar el ICL que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA) en el sitio oficial. Se trata de un indicador que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el INDEC) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte). Por lo que, el incremento de la inflación interanual, que fue del 287,9% en marzo de 2024, impactó directamente en el porcentaje de actualización.

Ahora, también está el caso de los alquileres que finalizan el 30 de abril o en el transcurso de mayo de este año -siempre y cuando no se haya establecido una prórroga-. Estos fueron firmados en el mismo mes de 2021 y deberán pactar un nuevo acuerdo, con la particularidad de que ya no estarán regidos bajo ninguna ley, sino que vuelven al Código Civil y Comercial con libertad absoluta entre las partes mientras rija el DNU -que fue rechazado en el Senado el pasado 14 de marzo y deberá tratarse en Diputados-.

Esto significa que desde 2024 el plazo de los contratos es el que las partes establezcan, no hay plazo mínimo legal, pero en caso de que no se aclare, es de dos años. Además, se puede acordar el período de ajuste del valor de los alquileres y es válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. También pueden ponerse de acuerdo sobre la moneda en que se pagará.

Cómo calcular el aumento del contrato con ICL

Con una calculadora automática

Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

• Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquiler
• En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento.
• Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.
• Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.

Con la web del BCRA

Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta posibilidad no cuenta con un cálculo automático, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:

• Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, en la última opción está el ítem que permite verlo “Índice de Contratos de Locación”. Estos pasos se pueden acortar si se entra directamente al acceso directo: https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp y buscar “Índice para Contratos de Locación”.
• Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.
• Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.

Cómo calcular el aumento del alquiler con Casa Propia

Como se mencionaba anteriormente, los contratos firmados bajo la ley 27.737 (vigente desde el 17 de octubre de 2023 hasta el 29 de diciembre de 2023, fecha en que entró en vigencia el DNU de Javier Milei) se actualizan cada seis meses en base al coeficiente Casa Propia. Para conocer el aumento exacto, dependiendo la fecha en la que fue firmado el acuerdo, existe una calculadora en internet: arquiler.com. De esta manera, para hacer el cálculo, se deben seguir los siguientes pasos:

• Ingresar en el sitio web arquiler.com que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres
• En primer lugar, se debe colocar el monto inicial que se acordó de alquiler cuando se firmó el contrato
• Luego se debe sumar la fecha de inicio de contrato
• Luego se debe seleccionar cada cuánto se actualiza (en el caso de los contratos firmados bajo esta ley, se actualizan cada 6 meses)
• Por último, el usuario debe elegir el índice de actualización (en este caso, “Casa Propia”)

Con estos datos, se podrá calcular el monto a abonar durante los próximos seis meses y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período.

Cómo calcular el aumento del alquiler según inflación (IPC)

Con una calculadora automática

En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el Indec. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia en el siguiente procedimiento:

• Ingresar a https://chequeado.com/inflacionacumulada/
• Donde dice “Para comprar algo que salía” ingresar el monto de alquiler que debe actualizarse.
• Donde dice “a principios de”, ingresar el mes en el que empieza el período a partir del cual se quiere ajustar. Por ejemplo, si a principios de mayo se quisiera hacer una actualización trimestral, debería considerarse el plazo de enero a marzo.
• Donde dice “a finales de”, ingresar el mes en el que termina el período a partir del cual se quiere ajustar.
• Donde dice “necesitarías la suma de” figurará el nuevo valor del alquiler.

De forma manual

En el caso de que se decida ajustar de forma manual, es importante destacar que no debe sumarse la inflación de cada uno de los meses sino que se deben multiplicar las variaciones de inflación de cada mes y multiplicarse entre estas y el valor del alquiler, dado que se trata de la inflación acumulada del período.

Primero, hay que conocer cuál fue la inflación del período por el que se pretende ajustar el alquiler. Los pasos a seguir serían los siguientes:

• Acceder al informe de IPC del Indec, desde la página del Indec (indec.gob.ar), luego ir a la pestaña de “Estadísticas”, hacer clic en “Precios” dentro de la sección de Economía y luego seleccionar el botón de “Precios al Consumidor (IPC)”. También se puede acceder directamente desde este enlace.
• Hacer clic en el botón “leer informe”.
• En la cuarta página del documento, ver el segundo gráfico “Variaciones mensuales del Nivel general del IPC”. Allí se puede ver la inflación de cada mes, con los que se va a calcular la tasa de variación en el período deseado.

Una vez ubicados los datos, los pasos para hacer la cuenta son los mencionados a continuación:

• Primero hay que calcular por separado el valor de inflación de cada mes dividido 100 y sumarle 1. Por ejemplo, la inflación de enero fue de 20,6% y dividido 100 da 0,206, más 1 da 1,206. Así sucesivamente con cada uno de los meses que entren en el plazo de actualización.
• Luego hay que multiplicar el valor actual del alquiler por esos valores de la inflación individuales.
• El resultado será el nuevo valor de alquiler a pagar por el próximo trimestre.
• En otras palabras, la fórmula sería: el valor del alquiler x (inflación primer mes/100 + 1) x (inflación segundo mes/100 + 1) x (inflación tercer mes/100 + 1) = valor actualizado del alquiler.

En un ejemplo concreto, si el día 1 de febrero se firmó un contrato de alquiler por $405.000 con ajuste trimestral por inflación, este debería ajustarse por primera vez en mayo. Dado que el informe del Indec se difunde a mediados de mes, el primer día de mayo estarían disponibles los datos de enero, febrero y marzo pero todavía no los de abril.

El valor de la variación mensual de la inflación en esos meses fue de 20,6% en enero, la de febrero fue del 13,2% y la de marzo del 11%.

Después de dividir cada uno por cien y sumarle uno, la cuenta sería: 405.000 x 1,206 x 1,132 x 1,11 = $ 613.722,06